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得三四线城市者得天下渐成房企共识

发布时间:2019-07-01 21:55:10

  “得三四线城市者得天下”渐成房企共识

  近专业机构发布了两份房地产行业榜单:一份是中国房地产测评中心等发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜》,另一份是搜房中国指数研究院发布的《2011上半年北京商品住宅销售排行榜》。上述两份榜单透射出很多当前房地产行业、市场及企业的信息,也提供我们不少的启示,从中亦可以看出一些行业新特点及新趋向。  其一是行业标杆企业和标杆项目市场表现突出,优胜劣汰法则继续在演绎。上半年的北京项目榜单显示,今年新建商品住宅的销售金额、销售面积、销售套数三项指标,均超过前两年同期数据,尤其是在销售金额榜单上,今年北京有四个住宅项目半年销售过20亿元,这是过去两年所没有的。尽管处于严厉调控的背景之下,部分市场出现了较明显的成交量下滑,部分项目房价出现了松动,市场观望氛围依然明显,但是上榜的这些项目与企业还是给市场传递出了积极的信息。  其二是龙头企业优势进一步凸显。万科集团和恒大地产是典型代表,这两家企业保持了高速增长,同其他企业的差距也进一步拉大。在上半年销售榜单上,万科集团以644亿元的销售业绩再居榜首,对比2010年上半年355亿元的销售业绩,增幅近80%。恒大地产不仅实现了半年度销售金额429亿元,同比增长达103%,几乎追平了去年全年500亿元的销售金额,同时其销售面积还突破600万平方米大关。  其三是能否把握“主流需求”决定企业和项目的市场表现。透过北京今年上半年的项目榜单可以看到,两种项目和产品受市场认可:一类是适合初次置业群体的中小套型、中低价位的产品;另一类是适合升级换代的改善型需求产品,这类项目的特点是区位优势明显、定位高端、大套型、高单价、高总价,是名副其实的非普通的高端项目,符合部分人士的置业需求。可以说,能否有效地把握上述两头的需求将决定项目的市场表现。需要指出的是,在目前严格限购的条件下,我们需要重新定义“主流需求”的概念。  其四是快速周转成为企业经营策略。近年来,以万科、恒大为代表的速度型、规模型、中端定位型的企业均采取了快速周转的经营策略,被市场充分认可。随着楼市调控的持久化和常态化,越来越多的企业开始调整策略,加快供应、加快销售。在这一点上,目前行业内还存在认识误区,一些以开发高端豪宅为主的企业依然秉承利润化的原则,以为高周转只适合万科、恒大、碧桂园这样以开发中低端项目见长的企业,其实这类企业在当前市场背景下同样需要高周转,途径即是提升项目在同一档次产品内的性价比。在这类企业中,今年上半年表现突出的有中海地产和招商地产,其中中海地产今年以来在多个城市的降价快销,使得其在高端市场遭遇政策严厉调控的情况下,业绩依然在行业内处于地位。  此外还有一点,即“得三四线城市者得天下”渐成房企共识。过去若干年,进军北上广,占领一线市场曾经是很多房企的梦想与追求,但是今天的风向已经变为“上山下乡”。今年的限购令在其中扮演了催化作用,“新国八条”出台后,限购令在全国重点城市全面推广,这一政策对限购城市无疑是利空消息,但是在流动性整体宽松的背景下,对一部分地区实施限购,资金必然流向没有限购的地区,这就对三四线城市构成了直接利好。从数据来看,1月~5月多数重点城市商品房销售面积同比下滑,而全国商品房销售面积同比依然上涨了9.1%,这主要得益于三四线城市成交放量的拉动所致。  -陈国强

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